构建我国供需平衡房地产市场的思考

　　我国房地产市场发展现状
　　随着我国改革开放和社会主义市场经济体制日益完善，我国房地产市场也获得了快速发展。但最近几年，房地产市场运行却出现了异常，越来越偏离正常的轨道。尽管中央政府实施几次房地产调控，但收效甚微，房价一路高歌，已经涨到普通民众难以接受的价位。从2003年的"18号文"，到随后出台的"国八条"、"国六条"、"国四条"、"国十条"、"新国八条"，再到最新出炉的"国五条"及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控，10年持续调控，房价一路走高。同时，三四线城市房价可涨空间正逐步受到限制，越来越多三四线城市呈现出房地产泡沫风险加剧的趋势。数据显示，2012年12月，全国70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.34%，自2012年6月以来，已连续7个月保持上涨。其中，广州以1.2%的涨幅位居榜首，福州、深圳、北京的涨幅均达到或超过1%，位居2-4名，一线城市成为此轮房价上涨势头中的领涨者，进入2013年以来，房价上涨势头仍在持续（张敏等，2013）。同时，前些年全民炒房红极一时的温州，2012年前11个月市区商品住房销售均价26734元/平方米，同比下跌8000余元，幅度达23%。温州楼市现象并非个案。多位业内人士表示，越来越多三四线城市呈现出房地产泡沫风险加剧的趋势。《中国企业报》报道：继高利贷危机之后，鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘，康巴什楼市大面积降价，从均价10000元暴跌至2011年的3000多元。以当地"金信翰林苑"项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，而现在市价仅3750元。海南的三亚、海口等多个城市出现房价跳水现象，开发商开始以低价冲击市场的新开盘项目层出不穷，在售老盘甚至以6.4折价格"跳水"。可见，由于我国房地产市场过度投机，房价已经处于高位运行，积累较大的风险，房地产市场的供需问题应当引起我国政府的高度重视。
　　影响我国房地产市场供需平衡的因素分析
　　目前影响我国房地产市场因素很多，以下就从房地产市场的需求和供给视角分别进行分析：
　　（一）从房地产需求角度来看，目前房地产虚假需求过大
　　房地产需求主要由生存需求（或刚性需求）、投资需求和投机需求构成。生存需求又称刚性需求，通常情况下，一个家庭必须要有一个生活的空间，缺少了这个条件就会严重影响基本生活质量。投资需求是指一个家庭拥有两套和两套以上的房子，作为不动产投资，获得长期性投资的增值收益（房屋价值储蓄或房屋出租获得租金）。投机需求是指在短期内通过房产买卖赚取差值收益，尤其在房源紧张时候，更容易推波助澜，助推房产市场泡沫，该类投资具有短期性和不稳定性的特点，尤其是凭借金融助推的投机需求是产生虚假需求的主要来源。我国最近几年的房价迅猛攀升的主要原因之一就是投机需求与投资需求过于旺盛，导致房价上升，房价上升又进一步刺激投机需求和投资需求，同时与刚性需求交织在一起，导致房价和房产需求螺旋加速上升的结果。
　　（二）从房地产供给角度来看，目前我国房地产供给不足
　　我国自20世纪末进行房产改革以后，房产供给只有市场供给一条渠道。房地产市场中，为了保证国家土地的宏观调控，地方政府控制土地的总供给，地方政府是土地唯一供给者，通常开发商经济实力和社会资源雄厚，数目不多房产开发商共同经营，形成了房地产寡头市场。开发商以盈利最大化为目的，贪婪的资本本性，促使其通过各种手段，甚至不惜违法违规（例如，惜售、囤积居奇、囤地炒地等），减少房屋供给。房地产供给房屋结构不合理、供给渠道单一，导致房屋供给减少，同时随意抬高房价。可见，一方面是房产供给的减少，另一方面是房产虚假需求的加速上升，房价火箭式上升在所难免。
　　（三）从房地产市场制度供给角度看，目前我国房地产市场制度供给不足
　　一是税收制度存在的问题。通常情况下，完善税收制度可以促进房地产健康持续发展。我国目前的房地产市场税收制度具有重流通，轻持有特点，房产税收只是停留在交易环节，应该向财产持有环节转移，从长期来看，具有抑制投资、投机需求的功能。二是对房产商的监管制度。对房产商的监管非常薄弱，地方政府大多采取纵容或包庇的态度，致使房地产市场出现如此多的问题。资本的本性就是追逐利润最大化，房地产资本同样具有资本的本性，因此，对房地产商仅仅进行道德的强化还是远远不够的，还需要靠健全制度的规范和约束。三是对政府责任官员的监管制度。地方政府对房地产市场监管不力，导致房地产价格失控，应该由谁负责，采取什么惩罚措施，目前都是空白。导致地方政府面对滔滔房价而毫无惶恐之意。四是缺乏房地产市场健康发展的预警机制。目前，我国房地产市场还处于探索阶段，对于房地产市场运行还没有完善的指标体系，例如，房地产投资占GDP的比例，房价与居民收入的比例，房价增长率，地价、房价和税费的比例，银行房贷安全指标等。五是房地产市场供给的多元化机制不完善。

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