摘 要 最近几年学术界对于“物业管理”这个概念已经严重滞后，在企业界已经提出了“四代物业”的全新概念，在万科、万达等一些大型物业管理企业，已经开始集自持物业、出租物业、住宅物业等混合型物业于一身，开创了全新的物业管理体系。

　　关键词 物业管理 四代 资本运营

　　一、引言

　　在阅读大量的相关书籍和学术论文之后，笔者结合个人实际经验及实地考察后认为最近几年学术界对于“物业管理”这个概念已经严重滞后，研究的方向也不明确，十分的笼统，将所有的物业管理企业混为一谈。

　　相对于从前“ 物业服务具有劳动密集、技术含量不高、资本需求不大、进入障碍较低、经营利润率较低的特点”，在企业界已经提出了“四代物业”的全新概念，在万科、万达等一些大型物业管理企业，已经开始集自持物业、出租物业、住宅物业等混合型物业于一身，开创了全新的物业管理体系。这些新型的物业管理企业都是资本雄厚、技术领先、经营利润较高的典范，而且不是一般物业管理企业可以涉足的，这与之前的认识相距甚远，除了因为物业管理行业发展迅速之外，主要是由于企业界与学术理论界交流太少的原因。

　　笔者决定将重点放在物业管理的中小型企业上，因为毕竟是这些企业在整个行业中所占的比例最高，与基层的广大人民群众的联系最为密切，且最需要有力、合理的保护与支持。

　　二、文献回顾

　　由于时效的原因，胡芬芬，周裕全，曾伟等在《风险管理是物业管理行业发展的必然选择》中对于物业管理行业的描述有着一定的偏颇，但是其理念从现在看来却是很有先见之明的。

　　同样是两篇“浅析”物业管理风险的文章，来自企业界的郑建宏偏向于实际经验，而石家庄经济学院的牛炳昆，王丽，于香梅等则重在理论研究，实际可操作性较低。

　　英国劳氏铁路在《通过基于风险的资产管理，改善业务表现》一文中首先提出：“现代的资产管理概念是以主动的方法，及以基于风险、需求而不是以基于惯例的概念来开展维护的计划。”这是一个比较新颖的理念，将物业管理从一个被动的维修保养概念转变成主动的规避风险和服务需要求的挖掘。

　　另外的几篇文章例如《物业服务企业风险管理探讨》、《物业服务风险管理研究》等在内容上大同小异，对问题的描述比较简单，解释也比较浅显易懂，对于物业管理行业的入门者来说是比较不错的参考材料。

　　三、四代物业管理模式

　　大型的物业管理公司多是连锁经营，分店遍布全国，项目走出国门，而中小型的物业管理企业有的只限于一处住宅物业罢了，正是因为差距如此之大，相对的物业资产管理的含义也是比较丰富的，而且跨度也很大，其内涵包括了狭义的物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理这四个层次。大致内容如下：

　　（1）物业管理

　　物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于在正常的运行状态。

　　（2）设施管理

　　设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。

　　（3）资产管理

　　资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多。

　　（4）房地产组合投资管理

　　房地产组合投资管理所涉及的范围更广。

　　笔者认为这四个层次很类似于现在物业管理行业提出的一代物业至四代物业的划分，一代物业是纯住宅物业，而四代物业则包括了酒店、住宅等收益性物业的房地产综合项目。正是因为跨度很大，而且由于后两个物业资产管理层次正处于摸索阶段，尚没有详细的定义。但从观察可得，至少我们可以等同的将之看成是写字楼、零售商业物业、出租型别墅公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等收益型物业的组合，也可以认为所有能够提供增值服务的综合体。

　　在这里引用这么一句话来对这四种管理模式来进行评述最为恰当：“越接近于物业的使用属性就越接近物业管理范畴，越接近于物业的投资收益属性就越接近于资产管理范畴”。

　　四、结论

　　四代物业管理的模式和经济学中“分散风险”（在证券投资上，是指将资金分配在多种资产上，而这些资产的回报率相互之间的关联性比较低，以达分散风险的目的。这样做既可以降低风险，又不会损及收益）的运用可谓是如出一辙，进行跨领域的资产运营，俗话说就是“不要把所有的鸡蛋放进同一个篮子里”。所以说，“四代”物业管理模式值得推广和普及，也终将成为未来物业管理的必然发展趋势。

　　参考文献：

　　[1]牛炳昆，王丽，于香梅.浅议物业管理风险防范[J].商业研究，2006（7）.

　　[2]A Martin P. Bamford 翻译 Paul Sun[J].劳氏铁路.

　　[3]宋伟.物业服务风险管理研究[DB/OL].万方数据.

　　[4]邓华.物业服务企业风险管理探讨[N].鸡西大学学报，2012，12（3）.