【摘要】自改革开放以来，我国的城市化发展步伐加剧，全国各地的不动产交易量大增，房地产业的发展成为了社会关注的焦点。房地产业发展是城市化过程中重要的一环，不动产交易量的增加、交易方法的不断演变，人民对保护不动产权利的意识日益提高，社会迫切的需要一套完善的不动产制度来调整在不动产交易过程中的各种关系。文章从不动产登记制度的登记制度的功能、登记的内容、登记的意义、登记的影响等方面论述我国不动产登记制度及其完善。结合我国不动产登记的实际情况，对我国不动产登记制度的现状以及进一步完善我国不动产登记制度作一简要分析和探讨。

　　【关键词】登记的效力；不动产登记制度缺陷

　　一、有关房地产的介绍

　　房地产也称不动产，房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产是房产和地产的总称，房地产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只拥有一定年限的使用权。

　　（一）中国房地产近期所呈现出的态势及特征

　　中国房产市场所呈现出的态势

　　1.房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显。中国房地产业发展不平衡，一方面表现东部沿海地区的发展大大快于中西部地区，另一方面则表现在广东、上海、北京、江苏、浙江五省市房地产投资交易占全国的一半以上。

　　2.房地产企业数量多，规模小。房地产企业规模仍然很小，1996年我国房地产企业平均每个公司总资产7100万元，平均净资产只有1780万元。从所有制结构看，公有制房地产企业占据主导地位，虽然其比重处在下降趋势之中，其主导地位却十分稳固。

　　3.房地产业对外开放的门户日益扩大。中国房地产业对外开放的步伐很快。从1992年以来，外资（主要是直接投资）已成为中国房地产业投资的重要力量。1995——1997年间，利用外资占整个房地产投资资金来源的12%左右。

　　（二）房地产发展的阻力

　　1.中国的城市化道路仍在进行，土地将越来越少，地价的不断上涨注定了房价长期的上涨趋势；而农村人口向城镇集中、城镇人口向大中城市集中的趋势也还将持续二十年以上；今后的大中城市规模会成倍扩大，城市房屋质量和居住环境将大幅提高。需求决定房价，而大多人的生活水平并没有与当前的房价持平。

　　2.国家要促进经济发展，会对城市基础设施进行持续的规模投入和进一步改善，房地产业是国民经济的支柱地位也不会在近年内改变。从而使与房地产业相关的行业环境呈好，使其价格上涨，从而促使房价上涨或居高。

　　3.目前城镇住房存量资源中，房改时的前期百姓已有住房所占市场比例达一半以上，而部分居民不愿意拆迁或需要的回迁款过多。这就需要协商从而造成楼房建设时间加长或成本提高。

　　二、不动产登记政策对房地产市场的影响

　　（一）有关政策的分析及不足

　　1.有关政策的分析

　　建立不动产统一登记制度，它可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。在不动产统一登记制度实施之后，拥有大量房产的人可以被很快确定，从这个角度来说，这项制度对反腐的助力作用不容小视。同时，不动产登记制度能够保障房屋等不动产的交易安全，减少欺诈行为，而且还有利于摸清全国房地产市场的基本情况，有利于宏观调控。可以说，这项制度，一举多得。不动产统一登记制度将来会与全国住宅信息联网挂钩，会为纪检部门提供一定的方便，对于反腐工作有强大的助推作用。

　　2.目前不动产统一登记存在的不足

　　目前，不动产登记制度在不动产登记领域存在着登记缺失、权属复杂、集合等级程度低的问题。老旧房屋、小产权房、部分特权占有的不动产、集体土地登记缺失情况很普遍。即使有登记的记录，也存在着产权实物边界、权利边界、面积核定、权利人不清楚的普遍现象，特别是近年来由于人口流动、土地征收、城市外延扩张和规划调整，不动产登记事实上缺失的问题就更加严重。

　　（二）政策的出台对房地产市场的影响

　　1.政策对房地产市场供给和需求影响较小

　　2013年我国商品房交易金额为8.14万亿元，同比增长8.14%；2014年前11个月，商品房交易金额为6.45万亿元，同比下降7.8%，主要原因是我国房地产持续低迷，价格环比不断走低。我国商品房市场的盘子比较大。即使不动产登记政策对官员在房地产市场的行为有影响的话，那么这个影响与整个地产市场盘子相比，影响较小。但是，不排除局部地区影响较大的可能性。

　　2.政策对房地产中介将产生重大影响

　　政策的实施对房地产中介行业将产生重大的影响。房地产中介行业之所以能够存在，主要是因为房地产市场运行不够完善，使得房地产市场交易的双方遇到困难较多。政策的实施将使得每套房屋均能够查询到，如若房地产交易的过程再加以程序化的话，那么房产交易的过程就会变得更加的清晰，交易双方在交易时信任感就会增强，从而会省去寻找中介的中间环节。而登记政策的实施，会使得房源信息能够通过系统查询，未来查询房产信息的电子商务平台将会有较大的发展，比如搜房网、安居客、58同城等。目前，这些房地产信息平台的已经做出较大的改变

　　三、关于不动产登记政策对房地产市场影响的对策

　　不动产登记政策的出台也预示着我国会迎来房地产收税。楼市短期内会因个别业主的抛房行为加剧库存积压。部分业主听说不动产登记政策后，因为担心交税想要将手中的房产变卖。不动产登记本身并不属于房地产调控政策，并不会直接影响到购房者和业主。但是会带来针对不动产登记后房产税开征的各种猜测，以及房产情况变得透明可查后，可能引发的恐慌。抛售以及暂停购房的情况都会一定程度地出现，但应该不会大范围出现。所以说，广大业主更应该理性面对不动产登记政策，不要盲目的进行抛售。

　　目前来看，有三种情况的业主成为征税对象的可能性较大。一是到非常住城市置业，尤其是购置两套房以上的；二是拥有高档住房的；三是家庭总住房面积过高，尤其是超过了人均60平方米的。因此，此项政策的出台有利于我国房地产市场的稳定发展，也有利于缩小房地产市场存在的不平衡现象。我们应该相信的是，政府在出台此项政策的时候，必然会维护广大群众的基本利益。

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