摘要：全面预算作为企业管理的一个重要工具，要结合企业战略规划和自身实际状况，结合各项目目标成本、动态成本，提高预算的实际操作系统的可控性，注重预算执行的分析、考核和奖惩，有利于全面预算发挥其应有的管理作用。针对目前房地产全面预算的现状及存在的问题，本文提出解决相应问题的建议。

　　关键词：房地产全面预算全员参与考核奖励

　　一、全面预算的应用现状及重要性

　　全面预算管理是利用预算对企业内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调企业的生产经营活动，完成既定的经营目标。

　　全面预算管理作为对现代企业成熟与发展起过重大推动作用的管理系统，是企业内部管理控制的一种主要方法。这一方法自从20世纪20年代在美国的通用电气、杜邦、通用汽车公司产生之后，很快就成了大型工商企业的标准作业程序。从最初的计划、协调、发展到兼具控制、激励、评价等诸多功能的一种综合贯彻企业经营战略的管理工具，全面预算管理在企业内部控制中日益发挥核心作用。正如著名管理学家戴维·奥利所说的，全面预算管理是为数不多的几个能把企业的所有关键问题融合于一个体系之中的管理控制方法之一。我国企业在20世纪90年代初开始探索预算管理制度，从2000年开始，预算管理在我国企业得到全面发展。目前在我国有60%左右的房地产企业在实行预算管理制度。

　　全面预算管理能把企业短期经营目标和企业中长期规划有机结合，能够有效整合企业资源，提高企业资源利用率，能够强化企业经营管理，降低企业经营风险。其重要性有以下几点：第一，规划，规划企业中长期和短期企业经营目标；第二，控制和利用，根据预算，控制和有效利用企业资源；第三，沟通和协调，通过预算的编制和执行，加强企业各部门之间的协调和沟通；第四，激励和约束，通过考核，提高执行的准确性。

　　二、房地产企业全面预算管理存在的问题

　　房地产企业具有资金高度密集，精细化管理程度高、项目开发流程时间长、跨度大等特点，而且易受经济周期和宏观政策的影响，使其成本收入的波动性增加。此外，房地产企业涉及多项目运作，营销费用的弹性较大，成本费用分摊复杂，缺乏完整的预算指标体系，项目开工进度难以控制。具体来说，房地产企业全面预算管理存在以下几个问题：

　　（一）企业全员认识度和参与程度不够

　　一些企业没有将全面预算管理上升到战略全局的高度，仅仅重视短期的财务收支平衡，企业领导对企业中长期规划不重视，企业多数部门认为预算只是财务部门的事情，预算的编制和控制是财务部门的责任，从而导致全面预算在企业经营中的作用大大降低。

　　（二）全面预算成为一种流于形式的数字游戏

　　企业没有制定预算的科学依据和方法，制定的预算不符合企业实际情况，预算得不到有效的执行。一些企业在年初制定出预算后，没有执行控制和执行反馈，没有作预算调整和分析，仅仅为了完成编制预算任务，流于形式。

　　（三）预算数据不够全面

　　一些房地产企业的预算只有财务方面的数据，缺乏与之配套的数据，如土地摘牌预算、项目开工预算和工程节点等预算，销售方面只有销售费用和签约等方面的预算，没有商品供货计划和销售推广等方面的计划安排，这样造成预算数据的测算不够科学，实际操作性差。

　　（四）各业务部门、财务部门脱节

　　一些房地产企业在预算的制定过程中，相关部门没有紧密联系配合，财务部门没有很深入地了解业务，没有详细了解项目开发流程、开发进度，只是停留在各项数据及指标上，如采购部门的招标快慢和前期部门的报批报建和证、照的获得快慢会影响施工进度，销售铺盘和融资是否符合条件；工程施工进度也会影响销售能否按期进行和销售按揭回款等，房地产企业开发流程中一旦有一个环节滞后或脱节，将影响整个开发流程的进度，造成不可估量的损失。

　　（五）预算反馈、监控、考核和奖励机制不到位

　　预算制定后，由于没有执行控制，没有分析考核，没有奖惩，各预算执行单位没有压力和动力，造成全面预算不能成为企业的硬约束，使预算失去其应有的权威性和严肃性，使预算流于形式，没有起到实质性作用，不能形成以全面预算管理为核心的公司治理体系。

　　三、加强房地产企业全面预算管理的应对措施

　　（一）强化宣传全面预算的重要性，全员参与

　　房地产行业作为高利润行业的时代已经过去，企业要想在此行业立足并发展，就要拼管理拼服务，企业的管控包括战略规划、企业文化、规章制度、内部控制、管理标准等，预算作为企业管理工具的一部分，在有效整合企业资源、挖掘企业资源、提高企业资源利用效率方面有着重要作用，因此要在企业大力宣传，宣传实行全面预算的意义和作用，增加企业全员参与预算的意识，上至企业高层领导，下至部门员工，树立全面预算管理的理念，要成立以公司第一责任人、分管领导和各部门责任人为成员的预算领导小组，成立以财务部或运营部为主导的日常执行机构来领导和执行公司全面预算管理工作。

　　（二）制定全面、完善的预算编制体系

　　全面的、完善的预算管理体系，至少要包含以下几个方面：第一，编制原则：自上而下、上下结合、分级编制、逐级汇总；第二，编制流程：编制时间安排、预算编制的管理机构及审批流程等；第三，预算表格：财务预算和非财务预算，要从项目投资、工程节点、商品房屋供应、产品销售、资金安排等各方面来编制预算表格；第四，考核办法：怎么样制定考核预算编制、预算执行等，制定详细可执行的奖惩细则。

　　（三）预算的编制要有科学的数据依据

　　全面预算是对企业中长期战略目标和计划的细化、分解和量化的过程，因此在预算的编制过程中，要制定科学的编制依据，要根据企业的中长期规划，以资金流为核心，会同企业其他部门，编制短期（1～2年）预算，要根据国家相关宏观政策和企业自身情况，包括开工条件、销售条件、人力资源条件、财务状况制定投资预算，合理安排工期，编制工程节点预算，编制供应预算和销售预算，根据施工进度和目标成本，编制资金预算等相关财务预算。企业在编制全面预算时，要和企业的各项目目标成本、动态成本要紧密结合，这样才能使全面预算具有可操作性。对于房地产企业来说，项目目标成本作为现金流支出的重要依据，基本包括了项目资金支出的大部分，通过对目标成本和动态成本的分析，可以对项目的收益成本在分析的基础上进行预算的统筹和安排，有利于全面预算的完整性、可操作性。

　　（四）全面跟踪预算执行情况，落实考核及奖惩制度

　　要使预算能真正起到应有的作用，跟踪预算执行情况，落实预算执行考核和奖惩制度是很重要的部分。一项制度没有执行，那就是空制度，而要让制度得以有效执行，考核和奖惩必不可少，奖惩制度是预算得以有效执行的保障，是各预算单位执行预算的动力，也是有效保障预算制度约束性和严肃性的重要措施。由于预算是面向未来，预算并不要求绝对准确，而是要控制在一定的范围内。因此，预算的考核，并不是其执行率越低（高）越好，而是要分别按各指标来考核其执行率，对于收入类指标，执行率越高越好，对于成本费用类，设定一定的执行率偏差范围，实际执行率在此范围内，可以说明预算制定准确率高，预算执行率好。

　　四、结语

　　全面预算管理是企业管理的重要工具，是企业发展和科学管理的有效手段，企业要推行全面预算管理并使之产生应有的作用，则应从企业领导层到基层员工全员重视，全员参与。在全面预算的制定上，要有科学的制定依据和实际可操作性，在预算执行控制和考核内给予足够重视。总之，房地产企业全面预算管理是系统工程，企业应根据自身特点，制定适合自己的行之有效的预算管理体系，整合企业资源，实现企业发展目标。

　　（作者单位为湖北长投实业集团有限公司）

　　参考文献

　　[1]林俊.房地产企业全面预算的重要性和完善对策探讨[J].财经界，2015（12）.

　　[2]姬春艳.房地产企业全面预算体系构建研究[J].商业时代，2011（6）.

　　[3]刘冰凌，张天萌，韩向东.房地产企业全面预算研究[J].建筑经济，2015（8）.