摘 要 2016年5月1日，营改增全面推开的试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业4大行业。在营改增过程中，物业服务企业应采取怎样的应对策略才能实现企业效益最大化？这是物业服务企业比较关注的问题。 

　　关键词 营业税；增值税；物业服务；应对策略 

　　2016年作为营改增的收官之年。此次税收改革是国家实施结构性减税的一项重要举措，也是一项重大的税制改革。物业服务企业营改增试点过程中出现抵扣链条不完善、抵扣范围比较窄、部分行业税负增加等问题。 

　　一、营改增过程中面临的问题 

　　1.营改增政策宣传不到位 

　　部分物业服务企业对营改增的政策研究不透，宣传不到位，未对税务交纳工作进行统筹规划，增加了企业的税负，给企业带来一定的经济损失。 

　　2.账务管理不规范 

　　营业税改收增值税，必然会对企业的账务管理有一定的影响。以前，部分物业服务企业的账务管理工作比较简单，不符合标准，每月采取定额交纳营业税等方式，实行营改增后，要求这些物业企业必须健全各项财务规章制度，规范进行账务核算。 

　　3.部分企业的税务负担加重 

　　在营改增之后，物业服务企业税率由5%提高到6%。 

　　二、物业服务企业在营改增过程中的应对策略 

　　（一）加强对新政策的研读学习和宣贯 

　　物业服务企业要组织相关人员认真研究营业税改增值税新政策的相关规定，模拟测算税改对企业的经营情况的影响，特别是对企业整体税负的影响；同时对相关人员进行新政的宣贯和培训，让企业管理人员理解和掌握新政策，培养企业管理人员税务筹划和财务管理能力，做好企业税务筹划和纳税管理工作，尽量降低企业税收负担，使企业利益最大化。 

　　（二）健全财务核算，做好各项工作 

　　1.明确企业的纳税人身份 

　　根据增值税暂行条例规定，增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，针对不同的纳税人设定不同的税收优惠。各物业服务企业根据企业自身的规模、长远发展和整体税负考虑，申请最为有利的纳纳税身份。 

　　2.选取最为有利的供应商或服务商 

　　如果企业为一般纳税人，要尽量取得合法的增值税专用发票，这就需要企业尽量选择与增值税一般纳税人合作，最大限度的获得进项税额的抵扣，在同等条件下尽量选择增值税一般纳税人的供应商或服务商，确保抵扣链条的连续，降低企业税收负担。对于小规模纳税人提供的运输服务，一般纳税人企业可以按照其提供的增值税发票上注明的价税合计金额和7%的扣除率计算进项税额，对于这样的税改优惠政策税改企业要尽量利用，在确保抵扣链条连续的同时，争取企业利润最大化。 

　　3.做好相应的财务核算工作 

　　要积极了解企业的自身情况，明确企业适用的税率，及时处理好企业的纳税事项，以便在国家法律允许的范围内降低税负，降低企业面临的税收风险。要全面考虑企业的成本、进项税额抵扣及资金占用等情况及对企业整体的影响，要着重分析企业的人工成本所占的成本比重，如果人工成本过大，可以考虑劳务外包形式，营改增后，企业可以取得发票进行税额抵扣，从而降低企业的税负。同时，企业应根据自身企业情况，对于不同税率（或征收率）或免税的收入，分开进行核算，以免从高征收导致企业多缴税款。 

　　4.加强对增值税专用发票的管理 

　　增值税专用发票不同于其他发票，物业服务企业的财务人员一定要严格遵守《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国税收征收管理法》中的相关规定，加强对增值税专用发票的管理，对发票的传递、作废等流程的严格监管，对增值税专用发票出现遗失的问题，必须及时到相关的税务机关备案；提高对增值税专用发票开具、管理、传递等各环节的意识，加强对税收风险的管理。 

　　5.提高企业的内部财务管理水平 

　　在新形势下，物业服务企业要想得到可持续发展就必须拥有与时俱进的先进管理理念。通过提高企业的财务管理水平发现其经营管理中存在的问题和不足，并采取相应的措施来对漏洞和问题予以纠正，才能实现提高企业内部管理的目标，只有正确应对营改增对物业服务企业的影响就必须加强企业的财务管理、完善企业的财务管理体制，加强财务监督力度只有不断适应市场的变化，才能确保企业战略发展目标的实现。 

　　（三）研究相关政策，争取税收优惠 

　　1.做好相应的税收筹划。物业服务企业要及时、准确掌握相关的税收政策，提前进行税收筹划，充分利用税收优惠根据增值税相关规定，在国家法律法规允许的政策范围内争取最大限度的税收优惠政策，在降低企业税负的同时做好税收筹划，并及时处理好企业的各种纳税事项，避免税收风险的发生，为企业获取最大的成本节约和利润空间。 

　　2.针对短期内可能面临的税负增加问题，可从财政税收上寻求政策支持。物业服务企业通过增加可抵扣项目，打通和延伸抵扣环节，形成较为完善的上下游抵扣链条，将支付给保洁保安、绿化养护、设施设备维保等费用作为外包费用纳入进项税抵扣，以解决人工费用、保险费等成本没有列入抵扣范围而增加税负的问题；利用好售后公房和保障房物业租金免收增值税以及对年收入低于500万元的中小企业按简易计税方法征税等优惠政策，以减轻企业经济负担。 

　　3.针对居住、非居住物业区分征收。实施营改增后，物业服务企业要对经营亏损的居住物业和盈利的非居住物业按不同税率征税。对非居物业项目，按照6%的税率征收。如果不能取得可抵扣进项税额发票时，企业要比营改增前多缴税费。对居住物业项目，年收入不足500万元的中小企业，可按3%的增值税简易征收方式征收，或先按6%税率征收，超出营改增前的那部分税收可利用营改增财政专项资金给予支助，而超过500万元部分则按6%的税率征收增值税。 

　　三、总论 

　　税收改革只是社会发展的一个缩影，随着我国税收体系向着规范化、合理化、科学化方向的发展，物业服务行业必须把政策研究透彻，紧紧把握时机、抓住机遇，积极应对，寻找企业持续有效发展的支撑点，确保企业效益最优化，才能够在市场经济中更快地适应经济环境的变化。 

　　参考文献： 

　　[1]张智猛.“营改增”对交通运输业税负的影响研究[J].会计之友. 2014（19）