房地产投资信托产品的法律结构研究和风险控制(2)

　　投资人一旦将资金投资于REITS，便失去了对投资资金的直接控制权，由受托机构全权管理，如果不加强对受托机构的监管，很容易产生委托代理风险，损害投资人的利益。为了保护REITS投资人的权益，法律法规必须为投资人构建表达利益诉求的平台，在契约性REITS应为基金（信托份额）持有人大会，在公司型REITS，应为股东大会。法律应该制定完善的制度，赋予投资者通过基金持有人大会和股东大会行使表决权和监督权的权利（如对投资项目行使表决权），防止基金管理人或大股东侵犯普通投资人的利益。由于投资者具有非专业性，和行使权利的不定期性，仅仅依靠基金持有人大会和股东大会还不能对基金管理人进行全面的专业的监督，因此，有必要引进独立董事制度。独立董事是独立于持有人大会和基金经理的第三方，他受托于持有人大会，但不受制于持有人大会和基金经理任何一方，由于其较强的独立性，能够实施有效的监督职能。在基金持有人大会（或股东大会）及独立董事制度基础上，还需要完善REITS管理模式，根据是否聘请独立的机构来管理REITS资产，REITS管理方式分为外部管理与内部管理。

　　世界各国在REITS的初创阶段都规定REITS必须采用外部管理，并且对管理公司设置了严格的资质要求，美国REITS在管理模式上也经历了一个由管制到放松管制的过程，从最初的独立外部顾问到允许REITS为其租户提供一定的服务，再到TRS的建立。REITS本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。目前我国法律法规不够健全，信托思想还没有深入人心，市场上不诚信的现象仍然存在。因此，我国在REITS发展的初期阶段（尤其是在采用集合投资信托计划模式阶段）应采取外部管理的模式，以防止基金管理人权力过大，侵犯投资者的利益。

　　第四、加强监管机构的监管

　　REITS作为一种金融创新产品，存在着市场风险和代理人风险。为了有效的控制存在的风险，培育和优化REITS，除了需要加强内部的管理外，政府的监管是必不可少的。目前我国金融行业采取的是分业监管的模式，REITS发行、交易、上市等环节涉及到不同的监管部门。目前信托的资质及信托计划由银监会审批和监管，如果REITS将来在证券市场上市，则涉及到证监会的监管职责，REITS的税收政策由财政部、国家税务总局制定，从发行到最终上市交易REITS受到不同监管部门的监管，容易出现多头监管的问题。REITS本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。REITS需要有一个系统性跨部门的监管体系。

　　在我国目前的法律框架下，不同的REITS模式，涉及到不同的监管机构。在集合投资信托计划阶段，REITS的发行、交易事宜由银监会作为主要监管部门；在基金模式和公司模式阶段，由于REITS一般会在证券市场上市交易，对交易行为的监管成为主要监管内容，此时，应成立以证监会为主要监管机构，银监会、证券交易所等监管机构协作监管的联合监管小组，负责制定和执行相关法律法规，包括市场准入、市场推出、经营范围业务品种、市场行为规则、服务对象、财务监管、风险控制、监管主体的职责与权利等，并负责指导、监督和实施。

　　第五、独立中介机构的介入

　　REITS从发行运作至上市交易等环节均涉及到许多专业知识。REITS资金在募集前需要中介机构对项目的信用等级进行评定，资金募集后的使用的过程中涉及到对投资项目的风险、收益评估等，这些均需要独立的中介机构的参与。REITS本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票或信托单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，将资金投向房地产和房地产相关权利，以房地产租金为主要收入来源，并将绝大部分收益派分给基金持有者的一种投资方式。独立中介机构的参与，一方面可以提供专业的管理、咨询服务，提高REITS投资的质量，另一方面可以监督基金管理人的投资行为，保证基金管理信息披露的真实性，维护投资者利益。同时，各专业机构分担了其责任范围内的风险，也以自身信誉为信托计划提供了无形担保，具有信用增强作用。

　　因此，我国在开展REITS业务时，有必要引进独立的中介机构参与其中，这将有利于防范REITS的风险，促进REITS良性发展。

　　注释：

　　①刘文华主编：《WTO与中国金融法律制度的冲突与规避》，中国城市出版社2001年版，第296页

　　②杨海庆："不动产投资信托法律制度研究"，载http：//www.trustlaws.net

　　③陈开琦主编：《信托业的理论与实践及其法律保障》，四川大学出版社2001年6月第1版

　　④李健飞：美国房地产信托基金研究及对我国的启示载，《环球金融》2005年第1期

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