城镇化建设贷款风险研究(2)

　　（三）项目建设风险

　　城镇化建设项目的建设风险主要有：一是拆迁进度不理想，久拖不决，项目无法开工建设；二是不具备开工条件即开工建设，边建边补办手续，存在勒令停工或遭受巨额罚款的风险；三是施工过程中修改方案，增加建设内容，导致工期延长，投资超概算（在安置房建设中经常发生）；四是工程质量不达标，拆迁户拒绝回迁的风险。

　　（四）资金风险

　　安置房项目前期投入主要为支付给拆迁户的现金补偿，中期投入主要为安置房建设成本和支付给拆迁户的安家过渡费用，后期回迁时只能带来有限的现金回流（很多安置房以低于成本价回购），整个项目表现为现金净流出。由于安置房先行建设，且没有投资回报，为后续商业开发构成了巨大的资金压力。因为要同时建设两个项目，且要用后一个项目的现金流入去覆盖前一个项目，要求开发商一方面要加大资本金和银行贷款的筹措力度，另一方面要加强项目建设管理和资金管理，最大限度利用施工单位垫资和商品房预售收入。在房价持续升温和国家宏观调控压力持续加大的现实面前，资金风险有加大的趋势。

　　（五）房地产市场风险

　　城镇化建设贷款的资产质量与我国房地产市场行情的关联度相当高，当今房地产市场价格持续走高，国家对房地产的调控措施日趋严厉，未来市场更加扑朔迷离，如政策累加效应开始显现，必将导致房地产市场价格下跌、成交量萎缩，商业开发项目预期收益无法实现，将置银行贷款于风险之中。

　　（六）开发商的道德风险

　　与其它项目不同，城镇化建设贷款道德风险非常突出，相关事件常见报端，该类事件可归为两类：一类发生在拆迁补偿过程中，开发商为使项目尽快开工，采用哄骗手段，许诺提高待遇、增加补偿、安排工作等骗取居民信任，与其签订拆迁协议，更有甚者在未达成拆迁协议前强行拆除居民房屋，酿成社会丑闻；第二类发生在安置房建设阶段，主要表现为容积率过高，配套设施不完善或没有配套设施，建筑材料差，工程质量差，致使安置房完工后拆迁居民拒绝回迁。

　　四、开展城镇化建设贷款的工作建议

　　商业银行在一个地区是否开展城镇化建设贷款业务与当地政府对城镇化建设工作的重视程度、制度完备程度和当地政策环境、市场环境关系很大，建议实行区域资格准入制度，在区域准入基础上选择客户和项目。审查一个地区开展城镇化建设贷款应考虑的因素有：

　　（一）良好的政策环境

　　城镇化建设涉及一个城市的市容市貌和千家万户的生计，它不是一项单纯的商业活动，而是一项政府工程，政府应有重要领导负责此事，出台相关政策提供制度保障，组建专门机构负责整体进程。政府在城镇化建设过程中负有规划、组织、协调、监督的职责，城镇化建设项目的具体实施可交由具有丰富市场经验的某一法人实体来完成，但必须在政府的严密监管之下。

　　银行应认真收集当地政府出台的一系列相关政策文件，走访相关部门，了解政策环境。对于没有配套政策支持和相关制度保证，单纯依靠长官意志和市场行为实施的城镇化建设，很容易酿成社会事件，银行应避而远之。同时要多走访房地产开发企业，了解当地政府主管部门的办事效率和工作作风，审慎在存在办事拖沓、不按章办事的地区开展此项业务。

　　（二）让利于民的顶层设计

　　中央强调的城镇化，不是简单的城镇基础建设，而是新型城镇化的推进方式，既通过户籍制度等一系列配套制度改革，推进农民工市民化的一个过程，在这个过程中，通过城市建设带动农民身份转变，来逐步拉动消费增长。

　　一个地区的城镇化建设方案在惠民措施上应包括：农民的身份转变为市民，并享有一系列的社会保障；安置用地由集体土地转变为国有出让土地，安置房可在二级市场自由转让；以公开透明的价格对被征用的土地和拆迁的房屋给予补偿；妥善解决失去土地和房屋的老百姓的民生问题。农民安置问题解决不好，违背了新型城镇化建设的初衷，时间久了安置区容易变成城市的贫民窟。

　　（三）健康的房地产市场

　　河南多数地区城镇化建设的贷款还款来源为政府以较低的土地转让成本让渡给开发商的商业开发项目带来的收益，这就要求我们必须考察这个城市的房地产市场是否健康，具体包括：当地政府出台的房地产调控政策，土地供应总量及价格，普通商品住宅供销变化及价格走势，居民收入状况及购买能力。如果这个城市的房地产供应远大于需求，且价格远高于周边地区，银行应拒绝这种组合方式。

　　（四）专业的管理团队

　　城镇化建设贷款是银行一个全新的贷款品种，在产品推出初期，各行应成立专门的团队进行产品研究和市场调查，结合本地政策环境和管理模式进行恰当的市场定位，努力探索一条适合本区域特点的城镇化建设贷款的路子。切忌在产品推出初期，不加研究，一哄而上，盲目支持。

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