城镇化趋势对于房地产投资影响因素的研究

　　引言

　　我国自改革开放以来，市场经济得到了前所未有的空前发展，房地产行业的发展也得到了质的飞跃，并且在当今社会的持续发展中还存在着大幅的发展提升空间[1]。房地产投资行业作为我国市场经济的首要组成部分及人民经济发展的重要支撑来源，在当今社会城镇化高速发展的时代中，虽然存在着某些制约因素和问题，但仍有良好的发展前景。

　　一、我国城镇化发展的现状

　　（一）城镇化的定义

　　城镇化是一个由人口等要素持续从农村第一产业逐步向城镇第二、第三产业演变的持续性的、不均衡的、动态的过程。

　　（二）发展现状

　　我国自从实行经济改革开放以来，城镇化的速度发展相当可观。以1990年和2010年我国城镇化水平的对比为例，前者仅比例仅为26.41%，而后者却达到了49.95%，可见近年来我国城镇化发展之快。高速发展的城镇化使人口、产业、需求等结构发生不小的变化，从而带动房地产业投资发展的变化，其中最深刻的影响是房地产的供求结构[2]。

　　二、我国城镇化与房地产发展的关系

　　从理论上来说，城镇化与房地产发展之间的关系可概括如下：一是城镇化水平的持续发展可带动房地产投资的发展；二是房地产业的不断提高可促进城镇化水平的提高；三是两者之间相互促进、互为因果。

　　三、房地产投资运行分析

　　本文选取山东省烟台市的实际案例作为研究对象，进一步分析探讨城镇化对房地产投资的影响，并提出相应的解决对策。

　　（一）行业概况、市场现状、投资前景和发展趋势

　　山东省烟台市始终坚持以经济发展为中心，大量发展工业水平，是山东省重要的工业基地之一。烟台市房地产开发投资增长速度极快。据统计资料显示，2011年全年烟台市完成房地产开发投资额为2.7千亿元，其中住宅投资额为4.7百亿元，占总投资额的17.4%，与2010年同期比增长了15.3%。房屋施工总面积达到了7.5千万m2，与2010年同期相比增长了7.1%。住宅面积高达3.6千万m2，增长了5.7%[3]。随着当今社会经济的不断发展与进步，人民生活收入水平不断地增加，山东省烟台市房地产开发与投资行业的势头旺盛，发展前景较好，并逐渐成为烟台市民经济支柱产业之一。在这样的环境下，烟台市的房地产业仍保持着一个高速的增长趋势。

　　（二）主要问题及制约因素分析

　　目前烟台市房地产业在发展过程中仍存在的大量问题，现陈述如下：

　　1.资源短缺，环保压力过高。我国是一个幅员辽阔、矿产资源丰富但人均资源占有量低的国家。此外，我国的能源消耗总量占全球所有国家中的第二位，其中我国建筑能源消耗占总能耗的四分之一，然而我国人均资源消耗却不及世界人均用能的二分之一。以上几点都能说明一个问题，我国建筑投资产业能源短缺，节约能源实行环保迫在眉睫。

　　2.商品房空置面积较大，价格偏高。由于房地产业投资成本小而开发利润高，加上城镇化的发展，人们生活水平的提高，因此人们对商品房需求量增加，造成房地产价格猛烈增长，因而吸引了大量的资金投入到房地产业当中去。大量房地产项目开工建设，导致商品房供过于求，大量膨胀而造成空置，又由于商品房价格持续增高不下，大部分市民没有能力购买，对国民经济的正常运营造成威胁。

　　3.相关房地产法律法规及住房制度不完善。房地产业相关法律法规的建立相对滞后，市场交易没有相对健全的条文，法律法规实施情况较差，违法交易现象普遍存在，房地产纠纷不断，中介市场管理混乱，物管仍存在胡乱收费现象。

　　4.房地产、土地交易市场发展不健全。烟台市房地产市场实行政府垄断土地一级市场，开放搞活土地二级市场，实施原存量划拨土地有偿使用制度，积极实行招标和拍卖供地。目前，虽然该市土地交易市场活跃，但还无法做到交易市场的规范化、市场化，因此，在进一步发展房地产交易市场的同时，还需正视其中存在的不规范、不健全的问题，并加以改善。

　　（三）对策及建议

　　1.明确房地产业的支柱产业地位，合理分配利用资源；

　　2.控制商品房的建设并适当调整价格，减少空置率；

　　3.健全房地产投资产业的相关法律法规，如加强对中介市场的管理、规范二手房交易市场、增设房地产开发与投资相关的法律条文等，并加强其实施力度；

　　4.进一步规范房地产、土地交易市场，并继续整改发展，维持房地产投资行业的健康良性竞争与发展。

　　四、结束语

　　房地产作为一项非常有发展前景的投资项目和独立经济产业部门，其具有的重要性、特殊性、独立性等特征不可忽略，因此，在我国目前城镇化水平不断提高的前提下，及时发现房地产投资所存在的弊病并加以改善，对提高我国房地产经济的增长、人民生活水平的质量、推动城镇房地产市场长期健康发展至关重要。

　　参考文献

　　[1]郝姝婕.房地产建设与城市化发展的协调性分析[J].经济与管理.2008（07）.

　　[2]徐明.城市化与房地产业发展关系研究[D].西安建筑科技大学.2010.

　　[3]孙琪.烟台市房地产业发展政策研究[D].东北师范大学.2007.

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