（1）当房地产投资企业选择“包工包料”投资和运营方式时，β1=0，C/R=56%；当C/R>56%时，房地产投资企业税负在营改增后出现减税效应；反之，营改增后，房地产投资企业出现税负上升现象。

　　（2）当房地产投资企业选择“甲供材料”投资和运营方式时，β1∈（0，1），通过计算公式（1）得到，C/R=6.16%/（β1×6%+11%）且C/R∈（36%，56%）。如果C/R>6.16%/（β1×6%+11%），营改增之后，房地产投资企业出现减税效应，并随着β1比例的逐步增大，其营改增后的减税效果更为明显；反之，房地产投资企业的税负出现不降反增的现象。

　　（三）结果分析

　　通过上述建模分析可知，营改增后房地产投资企业选择采用“甲供材料”投资和运营模式比“包工包料”模式取得更多的增值税可抵扣税额，减税效果更为明显。在房地产业增值税税率为11%和均能取得可抵扣进项税额增值税发票的情况下，房地产投资企业营改增后无论选择采用“甲供材料”还是“包工包料”方式，房地产投资企业均能实现减税效果。

　　四、营改增后房地产投资企业的应对之策

　　营改增后，房地产投资企业取得明显的减税效果，需要满足进项税额抵扣能够取得全部增值税发票的条件。在房地产投资企业成本支出中，主要包括土地成本、建筑安装和材料供应成本、财务成本；但在实践中，这些成本项目支出并非能够全部取得用于进项税额抵扣的增值税专用发票，其所抵扣增值税发票占营业成本比例越高，房地产投资企业营改增后的减税效果越好。另外，房地产投资企业还面临营改增过渡时期政策以及税收征缴方式的改变等问题，为此提出具体的应对建议。

　　1.解决主要成本支出项目可抵扣问题。房地产投资企业的土地成本支出是企业最主要成本之一，其进项税额抵扣问题成为房地产投资企业营改增后取得明显减税效果核心环节。无论是通过政府划拨或市场转让等手段，都应将取得土地成本支出予以扣除后的余额作为房地产投资企业的销售额，并将财政专用土地收付款凭据作为增值税进项抵扣依据，彻底减轻房地产投资企业的税负。在建筑安装和材料供应成本方面，房地产投资企业应选择可以开具增值税专业发票的建筑安装和材料供应商企业作为上下游合作伙伴企业，增加可用于抵扣进项税额部分，减轻房地产投资企业税负。在财务成本方面，房地产投资企业应加强财务控制和管理，增强增值税纳税各环节减税意识，严格管理和监督企业增值税专用发票的开具和使用，降低增值税缴纳风险，减轻企业税负。

　　2.解决好营改增试点时期政策执行问题。一般而言，房地产投资企业项目开发和销售周期都较长，在营改增试点过渡期面临“营业税”和“增值税”选择使用问题。依据国务院划定的从2016年5月1日起全面实施营改增的最后期限，将5月1日作为营业税和增值税政策执行的临界点，将5月1日之前的房地产合同开工期的开发项目作为营业税征缴对象，5月1日之后的房地产合同开工期的开发项目作为增值税征缴对象，但是考虑到房地产合同签署时间和开工期处于跨期的特殊情况，给予跨期开发的房地产项目一定时间（比如2或3年）的政策缓解执行期。

　　3.加强房地产试点企业内部财务管理，切实减轻税收负担。面对此次营改增重大结构性税制措施和供给侧改革，房地产企业在实际缴纳税收实践过程中，可能面临不可预知的税负变化，企业应积极从内部加强财务管理制度着手，完善税收发票制度管理，建立专人发票财务管理人员制度，扩大进项税额范围，切实减轻房地产试点企业在税改后的税负[5]。房地产试点企业财务管理人员应加强与上游企业和下游企业合作过程中取得增值税发票的管理，提高发票抵扣合格率，保证房地产试点企业税收抵扣链条的完整性，减轻营改增后房地产企业税收负担。

　　4.贯彻落实企业财政补贴制度，扶持企业平稳过渡。面临营改增税收制度改革所带来的巨大不确定性，不仅要从房地产试点企业自身内部加强企业财务管理，而且要从外部财政补贴制度出发，对因营改增而出现税负增加的房地产试点企业进行财政补贴，以助平稳度过营改增税制改革试点期。另外，贯彻落实企业财政补贴制度，有利于提高房地产试点企业参与的积极性，顺利推进我国营改增税收制度领域供给侧改革。同时，在执行试点企业财政补贴制度实践过程中，税务部门应简化相关手续，提高执行税收财政补贴制度效率，加快推进营改增税收制度改革。

　　【参考文献】

　　[1] 郑岩，冼彬璋.房地产业“营改增”改革方案初探[J].税务与经济，2014（4）：94-100.

　　[2] 宗式华，周松德.预估房地产行业“营改增”的税负变化[J].财会月刊，2013（13）：105.

　　[3] 彭晓洁，肖强.“营改增”对房地产企业税负的影响预测[J].财会月刊，2014（22）：55-59.

　　[4] 财政部，国家