摘要：房地产企业在近几年一直被国家税总列为税务检查的指令性或指导性行业。尽管企业事先也进行了充分自查工作，但还是存在很多涉税问题，给企业带来不应有的涉税风险与损失。就企业所得税扣除项目而言，何为企业自查重点、如何防范纳税风险，是企业办税会计必须明确的问题。 

 

　　关键词：房地产企业；所得税汇算；扣除项目；涉税风险 

 

　　企业能否依法纳税申报，是企业诚信纳税与税局依法征税博弈的结果。就房地产企业所得税汇算清缴扣除项目而言，明确涉税风险与防范方法非常重要，与之相对应的《房地产企业所得税汇算收入项目涉税风险与防范》亦然，企业办税会计不能等闲视之。 

 

　　一、房地产企业所得税汇算扣除项目的特别事项 

 

　　按规定区分开发成本与期间费用、开发成本与销售成本的界限，是房地产企业在企业所得税汇算清缴中合理确认扣除成本费用范围的关键。因为，只有销售成本和符合税法规定期间的费用才可以在当期企业所得税前直接扣除。开发成本是指房地产企业在对开发产品（如土地、房屋、配套设施、代建工程）开发过程竣工结算前所实际发生的六项成本费用（包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费和开发间接费用等各项支出）之和；期间费用是指房地产企业当期实际发生的管理费用、财务费用和销售费用；销售成本是指房地产企业按当期可售面积单位工程成本和已实现销售的可售面积确认的成本，是已实现对外销售的土地、房屋等相应的开发成本。 

 

　　二、房地产企业所得税汇算扣除项目的涉税风险 

 

　　（一）取得土地使用权支付金额 

 

　　取得土地使用权所支付的金额是指用地单位通过招标、拍卖、挂牌、协议等方式为取得国家某一地块一定年限的土地使用权而支付的金额。取得土地使用权支付金额的涉税风险点是：取得的土地使用权是否合法有效；购买土地使用权的价格和所支付的款项是否合理和获取了合法有效的凭证；企业取得的土地使用权所支付的金额是否与取得同期同类土地使用权价格相匹配；是否将同一土地使用权价值在多个开发项目间明确分配比例和正确计算具体金额；取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用；有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形；有无预提取得土地使用权支付金额的情形等。 

 

　　（二）土地征用及拆迁补偿费 

 

　　取得土地开发使用权（或开发权）除了发生土地买价外，还要向当地市政交纳红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费和管线铺设费等的大市政配套费，土地闲置费、土地使用费、契税、耕地占用税，以及拆迁补偿、安置及动迁支出等各项费用。土地征用及拆迁补偿费涉税风险点是：企业是否据实列支大市政配套费，包括红线外“三通一平”等的建造费和管线铺设费；企业是否多报拆迁户数、虚增补偿标准，以虚列拆迁补偿费支出；征用土地、拆迁安置等实际支出是否存在明显的超计划现象；支付给自然人的拆迁补偿款所需的拆迁或回迁合同和签收花名册是否与相关账目一致；是否按规定扣除了发生的由政府或他人承担已征用和拆迁土地上的扣除项目。 

 

　　（三）前期工程费 

 

　　企业在取得土地使用权并开发权之后，开发项目在正式开发前期发生的图书资料费、招募工人费、项目招标费、工程监理费、书立公证费、工程咨询费，项目规划、设计、可行性研究费，水文地质勘察、测绘、场地“三通一平”、临时设施费费，以及预算编审费和其他等都属于前期工程费用。前期工程费的涉税风险点在于：前期工程费的各项实际支出与概预算或计划是否存在明显异常且有正当理由；是否虚列前期工程费或没有取得合法有效凭据；土地开发费用是否未按税收规定扣除；该期间发生的职工福利费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、广告宣传费和业务招待费等，由于受扣除比例制约，企业是否依法纳税调整。 

 

　　（四）基础设施费 

 

　　开发产品在开发过程中，为建造与之相关的各项基础设施（包括供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯和照明等设施），以及道路和园林环境工程（包括环境卫生、园林绿化等）等，必然发生一定数额的设备及安装费用。这些实际发生的费用，房地产企业都应该在开发成本——房屋（基础设施费）项目中归集。基础设施费的涉税风险点在于：各项基础设施费是否取得合法有效的凭证；是否有开具金额明显不合理的各类凭证或含有其他企业的费用；是否将期间费用记入基础设施费或预提该费用；是否属于建安工程施工图预算项目之外、小区红线以内的社区管网工程费和园林环境工程费。 

 

　　（五）配套设施费 

 

　　在开发项目中，与购买房屋所在小区建设相配套的停车场（库）、配电房（室）及设备、锅炉房（室）及设备、假山假水、水泵房（室、井）及设备、健身娱乐设施、公厕、消防用房及设备、公告牌、门卫室、会所、学校、商场、饭店等各种公共建筑所实际发生的支出，企业都在开发成本——房屋（配套设施费）项目中归集。这里的配套设施是指企业不能有偿转让也不能转作自留固定资产的、没有产权及其收益权的公共配套设施支出，如会所、文化站、学校、商场、饭店、医院、银行等，属于可有偿转让的公共配套设施。配套设施费的涉税风险点在于：各项公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证；有多个开发项目的公共配套设施费是否与基础设施费分项目、分明细核算；是否将期间费用记入公共配套设施费用或预提；概预算费用与实际费用是否存在明显异常且有正当理由；有偿转让或自用配套设施是否单独核算成本；是否混淆核算或不正确划分有偿转让（或自用）配套设施与不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施的成本。 

 

　　（六）建筑安装工程费 

 

　　开发项目开发过程中实际发生的属于“建筑安装工程施工图”预算项目内的各项建筑安装费用（包括甲供材料）支出，企业应该在开发成本——房屋（建筑安装工程费）项目中核算。建筑安装工程费涉税的风险点如下。若为自营方式，签订虚假单项合同，非法取得发票，虚增建安费用；出包工程完工后，决算工程成本与概预算工程成本是否存在明显异常；若存在，应当进一步审查相关账目与施工合同是否相符且理由正当、凭据合法；是否利用关联方承包或分包工程，增加或减少建安成本造价；工程预付款、备料款是否依合同约定支付；甲供材料是否供应到施工现场并向施工单位结算甲供材料价款、抵作工程进度款。若为自营方式：工程所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证；是否按规定进行会计处理和税务处理。