产权式酒店的附属设施所有权归属问题研究(2)

　　另外，根据我国《物权法》第七十条的有关规定及建筑物所有权的相关理论，要适用建筑物区分所有权制度，必须存在建筑物区分所有的事实。这既是适用建筑物区分所有权制度的前提，也是建筑物区分所有权的事实基础。建筑物区分所有权是在对建筑物进行纵向和横向区分的基础上的，由业主因享有建筑物内的专有部分的所有权，并在此基础上产生的对小区公共部分的共有权和共同管理权。产权式酒店的各个投资者对于酒店建筑内的某一个客房拥有独立的产权，这就形成了建筑物区分所有的事实。因此，笔者认为产权式酒店适用建筑物区分所有权制度是拥有充分的事实基础的。

　　综上所诉，由于产权式酒店存在对建筑物区分所有的事实，而我国法律又规定建筑物区分所有权的客体可以是经营性用房。因此，笔者主张对产权式酒店应该可以适用建筑物区分所有权制度进行调整。有了这个大前提，那么关于产权式酒店的附属设施的所有权归属问题，也就可以适用有关建筑物区分所有权的法律及司法解释来解决。

　　三、适用建筑物区分所有权制度的一般规定解决产权式酒店附属设施所有权归属可能存在的问题分析

　　产权式酒店跟我们目前适用建筑物区分所有权制度较普遍的一般住宅小区还是存在一些明显的区别。如果我们不重视这些差异的存在，而简单照搬现有的建筑物区分所有权的法规和司法解释的一般规定来解决产权式酒店附属设施的所有权归属问题，将会使解决问题产生偏差。因此，我们有必要对于适用建筑物区分所有权制度的一般规定解决产权式酒店附属设施所有权归属可能存在的问题作分析研究。

　　（一）产权式酒店与一般小区适用建筑物区分所有权制度存在的差异分析

　　笔者认为，产权式酒店与一般住宅小区在适用建筑物区分所有权制度上存在区别的原因在于作为建筑物区分所有权客体的建筑物存在着明显区别。一般住宅小区建筑物为住宅性用房，而产权式酒店建筑物为经营性用房，这种性质上的差别，造成了两者在本身价值和使用收益等方面存在相当的差异。首先，产权式酒店的附属设施除了与普通住宅小区共有部分相同的绿地、道路、楼梯、电梯等一般性设施外，还包括厨房、餐厅、会议室、游泳池、健身房等娱乐设施。由于这些设施一般都属于经营性用房，而且面积较大、对此类设施的装修业一般也较为考究，因此，此类设施的经济价值一般要大大高于一般普通住宅小区的公共场所和公共设施。其次，产权式酒店的附属设施与普通住宅小区内的公共场所、公用设施及物业服务用房在使用目的上也存在明显区别。产权式酒店的附属设施中，厨房、餐厅、会议室、游泳池、健身房等娱乐设施是用于对外经营的，而普通住宅小区内的公共场所、公用设施及物业服务用房等普遍被用作满足本小区内各业主的需要。这种使用目的上的差别，引出了另一个问题，即产权式酒店内的附属设施由于其用于对外经营，因而会产生经营收益。产权式酒店附属设施的所有权的归属将直接影响这类经营收益的最后归属。最后，产权式酒店的附属设施一般都是酒店经营的重要组成部分，产权式酒店投资者对于酒店客房部分的所有权，由于客房属于经营性用房的性质，再加上酒店建筑的结构特点，使得投资者一旦失去这些附属设施的配套，其所拥有的酒店内的客房也很难再继续独立使用，其经济价值也会大打折扣。而普通住宅小区内的属于业主专有部分的住宅即使失去了小区内公共场所或者公用设施的配套，虽然会对其正常的使用和经济价值造成影响，但影响的程度上相较于产权式酒店的客房要小的多。基于对以上这些差异性的考量，所以笔者主张对于产权式酒店的附属设施所有权归属适用建筑物区分所有权制度时，要做一些特殊的规定，以使其能与产权式酒店附属设施的特殊性相适应，以期通过物权法中建筑物区分所有权制度的规范和调整，我国产权是酒店的发展更加平稳有序。（二）现行法律对于法定共有部分的规定还存有模糊之处

　　我国物权法第七十三条所规定的“归所有业主共有的公共场所、公用设施”，是否包括酒店用作对外经营的相关设施（如餐厅、会议室、健身房等），物权法和相关司法解释都未对此作明确的界定。四、关于完善建筑物区分所有权有关规定的意见

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